Budowa domu wiąże się ze sporym wydatkiem, w związku z czym dużo ludzi nie może sobie na to pozwolić. Dodatkowym problemem może być załatwienie szeregu formalności niezbędnych do rozpoczęcia tego przedsięwzięcia, jednak może być ich znacznie mniej w przypadku stawiania budynku na zgłoszenie. Kiedy można wybudować taki obiekt i jak wygląda ten proces – krok po kroku?
Czym jest budowa domu na zgłoszenie?
Domem na zgłoszenie określa się procedurę stawiania budynku bez konieczności uzyskiwania tradycyjnego pozwolenia. Chęć budowy w ten sposób trzeba zgłosić do odpowiedniego urzędu, dostając następnie tzw. milczącą zgodę. Taka możliwość może znacznie przyspieszyć wszelkie czynności budowlane.
Czym różni się zgłoszenie domu od pozwolenia na budowę?
Pozwolenie na budowę domu jest oficjalną, pisemną decyzją odpowiedniego urzędu stanowiącą podstawę do rozpoczęcia realizacji stawiania budynku. W przypadku zgłoszenia, tradycyjne pozwolenie jest zbędne, co ogranicza liczbę wszelkich procedur, przez które trzeba przejść.
Uzyskanie pozwolenia jest konieczne w sytuacji, gdy część obszaru oddziaływania domu znajduje się poza działką lub działkami, na których go zaprojektowano i wychodzi poza grunt, przy czym za określenie tego terenu odpowiada projektant budynku. Ponadto, zachodzi konieczność przeprowadzenia tzw. postępowania środowiskowego przez urząd powiatowy w przypadku, gdy działka mieści się na terenie objętym ochroną przyrody. Badanie ma w takiej sytuacji na celu wykluczenie potencjalnego szkodliwego wpływu budynku na środowisko. W innych przypadkach właściciel musi sam podjąć decyzję o złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie.
Szczegółowe przepisy związane z budową domu jednorodzinnego na zgłoszenie
Przed rozpoczęciem inwestycji dobrze zapoznać się w warunkami domu na zgłoszenie zawartymi w prawie budowlanym, skupiając się także na oszacowaniu własnego projektu i postępowaniu zgodnie z obowiązującymi zasadami. Z każdym kolejnym rokiem pojawiają się bowiem nowe przepisy, a do tego w związku z inflacją dochodzi do gwałtownego wzrostu cen. Całe przedsięwzięcie trzeba zrealizować zgodnie z wcześniej opracowanym planem. Aktualne prawo zezwala na budowę domu jednorodzinnego na zgłoszenie w przypadku obiektów o powierzchni nieprzekraczającej 70 m².
Jak wygląda budowa domu na zgłoszenie – krok po kroku?
Zgłoszenia domu mogą osobiście dokonać inwestorzy, do których obiekt będzie należał, choć można to również zrobić za pośrednictwem pełnomocnika. Należy w tym celu przygotować niezbędne dokumenty, takie jak:
- zgłoszenie budowy
- projekt zagospodarowania działki lub terenu, a także projekt architektoniczno-budowlany w wersji papierowej (w 3 egzemplarzach) bądź elektronicznej
- opinie, uzgodnienia, pozwolenia i pozostałe dokumenty, jeśli określają to przepisy osobnych ustaw czy kopie tych dokumentów
- zaświadczenie potwierdzające, że projektant posiada właściwe uprawnienia do projektowania budynków mieszkalnych, aktualne w chwili opracowania projektu, które musi wydać odpowiednia izba samorządu zawodowego
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- decyzja o warunkach, gdy teren, na którym mieści się dana działka, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
- oświadczenie projektanta o opcji podłączenia obiektu do istniejącej sieci ciepłowniczej
- potwierdzenie zapłaty w przypadku użytkowania części domu w przypadku użytkowania jego części w celach innych niż mieszkaniowe, takich jak, chociażby prowadzenie sklepu czy warsztatu
- inne dokumenty wymagane przez urząd – informacje o ewentualnej konieczności ich dostarczenia można uzyskać w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta
Warto dodać, że “milcząca zgoda na budowę”, czyli uznanie zgłoszenia, jest ważna przez 3 lata. Straci ona swoją ważność w sytuacji braku rozpoczęcia stawiania budynku lub przerwy trwającej dłużej niż 3 lata. W takim wypadku, konieczne jest powtórne zgłoszenie.
Na jakich działkach budowa domu na zgłoszenie jest możliwa?
Duże znaczenie ma również to, na jakim terenie może mieścić się dom na zgłoszenie. Może być z tym problem np. na działce rolnej, dlatego należy zorientować się, czy w danym miejscu obowiązuje MPZP, o czym informacje są dostępne w urzędzie powiatowym lub urzędzie miasta, na którego terenie znajduje się działka. Dodatkowe dokumenty są zbędne w przypadku działek objętych MPZP, jednak w innej sytuacji trzeba się postarać o decyzję o warunkach zabudowy. Wszelkie czynności budowlane można rozpocząć dopiero po przejściu następujących procedur:
- wytyczenie domu na działce przez geodetę
- zrobienie niwelacji terenu, czyli zlecenie pomiarów geodezyjnych i właściwe wyprofilowanie i właściwe wyprofilowanie gruntu, np. poprzez jego wyrównanie
- podłączenie się do sieci infrastruktury technicznej (prąd oraz woda)
- zagospodarowanie terenu budowy, np. poprzez ogrodzenie go i usytuowanie na nim kontenerów, których budowlańcy będą używać podczas budowy
Co należy uwzględnić przy tworzeniu projektu domu na zgłoszenie?
Najczęściej o budowę domu na zgłoszenie dba architekt lub kierownik budowy, jednak w przypadku drobniejszych inwestycji odpowiada za to sam inwestor. Powinien on wiedzieć, że w takim budynku może znajdować się piwnica, lecz poddasze traktuje się już jako dodatkową kondygnację budynku – w przypadku domów o powierzchni wynoszącej maksymalnie 70 m² uwzględnia się obiekty o najwyżej 2 kondygnacjach. Budynek może być jednak wyposażony w dodatkową antresolę. Ponadto, można spodziewać się skontrolowania budowy przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jako organu, który przyjmuje zgłoszenie. Stwierdzenie błędów w sztuce budowlanej lub jakichkolwiek uchybień może skutkować wstrzymaniem inwestycji, a nawet wydaniem nakazu rozebrania budowli.
Inne istotne informacje odnośnie budowy domu na zgłoszenie
Już na samym początku budowy domu na zgłoszenie warto pomyśleć o zabezpieczeniu finansowym na wypadek zniszczeń i kradzieży materiałów. Przyda się więc polisa, którą można dostosować do swoich potrzeb na wszystkich etapach całego przedsięwzięcia – także od razu po rozpoczęciu czynności przygotowawczych. Aby znaleźć właściwą polisę, warto skorzystać z kalkulatora ubezpieczeń domu oraz mieszkania.
W domu na zgłoszenie można mieszkać na stałe i to nawet z meldunkiem. Ustanawianie kierownika budowy i prowadzenie dziennika jest w tym przypadku niepotrzebne. Należy jednak pamiętać o unikaniu tzw. gruntów niebezpiecznych mogących zaburzyć stabilność konstrukcji budynku. Mogą to być, chociażby grunty organiczne w postaci torfów, mułów czy gytii ze względu na brak możliwości utrzymania dużych obciążeń. Budowa obiektu niemożliwa jest także na działce usytuowanej na terenie zalewowym.
W przypadku domu na zgłoszenie, jest do przejścia mniej procedur niż w sytuacji, gdy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Wciąż jednak trzeba załatwić kilka spraw, bez których rozpoczęcie i finalizacja tego przedsięwzięcia będzie niemożliwa. Trzeba pamiętać przede wszystkim o wymaganiach dotyczących maksymalnej powierzchni domu i liczbie kondygnacji. Postawienie takiego budynku powinno zająć stosunkowo mało czasu ze względu na mniejszą liczbę formalności, a czynności przyspieszy opracowanie właściwego projektu. Warto o to wszystko się postarać, aby na końcu cieszyć się użytecznym obiektem mieszkalnym.
